ZAKONITOST POSTUPKA PROVOĐENJA NATJEČAJA ZA IZBOR NAJPOVOLJNIJE PONUDE PRILIKOM IZVOĐENJA RADOVA VRIJEDNOSTI PREKO 5.000,00 KN. MOGUĆNOST IZBORA IZVOĐAČA IZVAN KRUGA ONIH KOJE PREDLAŽE UPRAVITELJ. ZASNIVANJE KREDITNOG ODNOSA RADI PODMIRENJA OBVEZA IZ UGOVORA IZVOĐENJU RADOVA.
U odnosu na mogućnosti izbora izvođača suvlasnica je detaljno upoznata sa pravima suvlasnika koja proizlaze iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i iz odredaba Međuvlasničkog ugovora i Ugovora o upravljanju. Posebno je ukazano na odredbu članka 85. stavak 4. Zakona o vlasništvu i mogućnost suvlasnika da putem posebne većinske pisane odluke obvežu upravitelja da poštuje njihov izbor izvođača – ako su svi drugi uvjeti identični ili približni, kao visina ponude, kvaliteta izvođača i slično.
U odnosu na kredit stranci su objašnjeni propisi u odnosu na većinske i jednoglasne odluke, kao i pravna priroda tih odluka u odnosu na suvlasnike koji odluke ne prihvaćaju.
ZAŠTITA IMOVINE SUVLASNIKA ZGRADE. ŠTETE NA PRIVATNOJ IMOVINI SUVLASNICE OD IZVOĐENJA RADOVA ODRŽAVANJA KOJE PROVODI SA SVOJIM KOOPERANTIMA UPRAVITELJ NA ZAJEDNIČKIM DIJELOVIMA ZGRADE.
Stranka je upućena obratiti se upravitelju zgrade koji je in concreto ugovorna stranka u odnosu na izvođača radova s kojim mora imati i ima zaključen ugovor o izvođenju radova.
U tom ugovoru upravitelj nastupa kao ugovorna stranka u ime i za račun interesa suvlasnika zgrade. Pored svojstva upravitelja koji je zastupnik suvlasnika, bitna je i činjenica da je obvezna ugovorna stipulacija ugovora o izvođenju radova odredba o odgovornosti izvođača za sve štete koje bi prilikom izvođenja radova nastupile na imovini suvlasnika zgrade, te pojedinih suvlasnika – a iz čega onda proizlazi pravna osnova mogućeg odštetnog zahtjeva.
ADAPTACIJOM STANA NARUŠENA JE STATIKA ZGRADE, A UPRAVITELJ KREĆE U SANACIJU BALKONA ZGRADE PRI ČEMU NE PRIHVAČA PONUDE BILO KOJIH DRUGIH IZVOĐAČA OSIM 3 PONUDE ODREĐENIH IZVOĐAČA PODNOSENE OD ISTE OSOBE U ČIJEM JE VLASNIŠTVU VIŠE PODUZEĆA.
Radi se o višestrukim protupravnostima na štetu suvlasnika zgrade.
Objašnjene su zakonske i ugovorne pravne mogućnosti suvlasnika, te su suvlasnici upućeni da usvoje sukladno članku 85 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima većinsku odluku s nalogom upravitelju sve po odredbama Ugovora o upravljanju, te pravila o nalogu na pitanja koja nisu regulirana ugovorom o upravljanju. To bi omogućilo problem statike zgrade postaviti kao stožerni problem zgrade, te bi spriječilo izvršenje rada za kojeg suvlasnici sumnjaju da je rezultat protupravnih radnji povodom raspisivanja natječaja.
SANACIJA VLAŽENJA STANA - POPRAVAK HITNE NARAVI PREMA UREDBI O ODRŽAVANJU ZGRADA N.N. 91/ 97 – JEDAN PRIMJER
Godinu dana nije riješen problem vlaženja stana , a po Zakonu se radi o hitnom popravku: Prema članku 5.stavak 1. Uredbe o održavanju stambenih zgrada predmetni slučaj zakonodavac tretira kao hitan popravak: kod kojeg je propisana dužnost izvođenja rada rad odmah ili u najkraćem roku ( citat iz članka 5. stavak 3 uredbe )Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom, članak 3. i 4.- preuzeta je obveza pravovremenog obavljanja radova, a navedena šteta nije sanirana u kontinuitetu već 11 mjeseci. Predmetna šteta postala je privatan problem – umjesto da se hitno rješava u okviru Zakona kroz obveze preuzete Ugovorom o upravljanju i Međuvlasničkim ugovorom. Umjesto hitnog izvođenja radova, sada se hitan popravak blokira administrativnim preprekama – odnosno brojem ponuda po natječaju..Umjesto hitne sanacije štete od prodora vode u stanu – sada se radi o administriranju: sa dva zapisnika sa izvida. U oba slučaja konstatacija je ista «utvrđeno vlaženje «koje je bilo utvrđeno i prije izvođenja radova od veljače 2004. g. Izvođač je preko Upravitelja naplatio ………… kuna, a da stalno i danas stoji (i po Upravitelju) ista konstatacija « utvrđeno vlaženje «.1.stav suvlasnika zgrade je da se rješavanje sadašnje, ali iste štete obavi putem garancije za ranije izvršeni rad za koju je garantni rok za kvalitet obavljenog rada u tijeku. U TOM SLUČAJU NATJEČAJ JE SUVIŠAN, A SANACIJI BI SE KAKO ZAKON NALAŽE PRISTUPILO ODMAH.U suprotnom i suvlasnici i zgrada bili bi podvrgnuti novim, budućim , velikim troškovima - a sve za istu, ranijim radom nesaniranu štetu. Podredno, zgrada je spremna na kompromisno rješenje: da se dio rada obavi putem garancije, a dio priznanjem novog vlaženja: pri čemu bi natječaj i administriranje bilo suvišno prema članku 5. uredbe, a rad bi započeo odmah (ako se utvrdi da izvan garancije postoje elementi štete).