Svatko tko svodi upravljanje na jedan segment, promašuje bit i osnovnu svrhu upravljanja nekretninama u odnosu na to kako je djelatnost upravljanja u cjelokupnosti utvrđena zakonima, drugim propisima i ugovorima na temelju zakona. Upravljanje i održavanje zgrada povezuje pravo, ekonomiju, financije, tehniku. Kada upravitelj raspolaže izvođačima i koristi ih u djelatnosti upravljanja i održavanja - kontrolira sam sebe, prima rad od sebe, sebi daje garanciju, sam određuje cijenu radova održavanja, te u svemu nadzire samog sebe – što sve u ukupnosti predstavlja višestruko ozbiljno kršenje propisa, sa krajnjom posljedicom protupravnog devastiranja računa pričuve zgrada.
- Upravitelj ima pravni položaj nalogoprimca - članak 45 stav 1. ZOV: poduzima poslove koji su mu povjereni ugovorom. Na pitanja koja nisu regulirana ugovorom o upravljanju zgradama primjenjuju se pravila o nalogu.
Pravna podloga upravljanja
Iz ZAKONA O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA (dalje: ZOV) proizlaze za djelatnost upravljanja nekretninama dva temeljna ugovora : međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju.
Zaključenjem Ugovora o kupoprodaji stana, postaje se vlasnik stana u stambenoj zgradi, ali također i suvlasnik zajedničkih dijelova i uređaja te zgrade. Uzajamni odnosi među suvlasnicima u stambenoj zgradi utvrđuju se Međuvlasničkim ugovorom, dok se poslovi vezani za upravljanje utvrđuju Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom, Ukoliko suvlasnici svoje međusobne odnose ne urede Međuvlasničkim ugovorom, zgradom upravlja prinudni Upravitelj postavljen od jedinice lokalne samouprave – što je za suvlasnike najgore stanje, budući je prinudno upravljanje u mnogo čemu limitirano u poslovima održavanja zgrade samom činjenicom nesudjelovanja suvlasnika kao najboljih gospodara svojom imovinom.
Međuvlasničkim ugovorom uređuju se:
uzajamni odnose suvlasnika prema članku 375/1ZOV . Radi se o temeljnom ugovoru kojim se reguliraju međusobni odnosi suvlasnika, visina pričuve, prijava kvarova, održavanje zgrade, tko je upravitelj, tko je predstavnik suvlasnika, ima li predstavnik suvlasnika naknadu, trajanje ugovora, pitanja sudskog zastupanja, pitanja odgovornosti. Članak 375/2 ZOV utvrđuje sadržaj ugovora.Obvezan prilog međuvlasničkog ugovora je popis suvlasnika za utvrđenim suvlasničkim dijelovima sa potpisima suvlasnika koji raspolažu s više od 50 % površina svih stanova zgrade (suvlasnički udjeli). Međuvlasnički ugovor obvezuje po članku 375/3 i 4 ZOV suvlasnike u zgradi i suvlasnike koji pravo vlasništva steknu naknadno. Pravo potpisa na Međuvlasnički ugovor imaju samo vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradi.
Ugovorom o upravljanju uređuju se:
odnosi suvlasnika i upravitelja. Prema članku 378/1 ZOV suvlasnici zgrade dužni su povjeriti upravljanje zgrade upravitelju. Predstavnik suvlasnika zgrade koji istupa u ime i za račun suvlasnika potpisuje ugovor o upravljanju. Ugovor o upravljanju se zaključuje kad međuvlasnički ugovor potpišu suvlasnici koji imaju više od 50% površina svih stanova u zgradi (suvlasničkih udjela).
Poslovi, prava i obveze upravitelja
Uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Uredbom o održavanju zgrada te, pobliže, Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:
- organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju
- obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
- organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
- raspolaže s predstavnikom suvlasnika sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja, u skladu s godišnjim odnosno višegodišnjim programom upravljanja
- upravlja i raspolaže (uz supotpis predstavnika suvlasnika) sredstvima pričuve na računu
- organizira osiguranje zgrade u građevinskom smislu kod jednog od osiguravajućih društava
- omogućava suvlasnicima uzimanje kredita i zajmova radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika