- pomaže prilikom iznajmljivanja, odnosno davanja u zakup ili najam određenih samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela (suvlasničkih prostorija)
- zastupa suvlasnike s ovlaštenjem da izdaje trećima punomoć u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti.
Naknada upravitelja
Određuje se ili:
- U postotku od obračunate pričuve (ne i naplaćene). Naknada se u pravilu, na žalost, utvrđuje bez obzira na vrstu i količinu rada upravitelja.
- Ili fiksno po m2 (25 lipa/m2 neto) isto tako bez obzira na vrstu i količinu rada upravitelja.
Najispravnije bi bilo naknadu upravitelja utvrđivati u % od pričuve zavisno od vrste i količine rada upravitelja, ali maksimalno do 30% pričuve zgrade, kako bi se omogućila akumulacija sredstava za održavanje zgrade.
Zgradom sa tri stana treba upravljati kao i zgradom od 80 stanova u kojem se slučaju pitanju naknade upravitelja pristupa nijansirano kod zgrada sa osobito malim brojem stanova.
_________________________________________________________________________________
PRAVNI POLOŽAJ SUVLASNIKA, PREDSTAVNIKA SUVLASNIKA, VIJEĆA SUVLASNIKA
Računi za radove u zgradi i arhiviranje dokumentacije zgrade
Člankom 30/1 ZOV je utvrđeno da je pričuva zajednička imovina suvlasnika zgrade. Nastavno toj činjenici računi za radove u zgradi ne mogu glasiti na tvrtku upravitelja , nego na zgradu, jer su jedino suvlasnici kupci. Arhiva stambenih zgrada je javni arhiv prema članku 5. Zakona o arhivskom gradivu i arhivima NN 105/97.
Zajednički troškovi više zgrada
Kod zgrada sa više ulaza suvlasnici svakog ulaza autonomni su u otvaranju žiro računa i odabiru upravitelja. Međutim za zajedničke dijelove i opremu sa drugim ulazima moraju zaključiti međuvlasnički ugovor kojim bi uredili troškove zajedničkih dijelova i opreme zgrade.
Pravni položaj suvlasnika
Suvlasnici zgrade imaju zakonsku obvezu upravljanje povjeriti upravitelju registriranoj pravnoj osobi i to zgrada sa 3 ili više stanova prema članku 378 ZOV. Zgrade nemaju pravni subjektivitet. Zakon ne propisuje da zgrade imaju račun i pečat. Međuvlasničkim ugovorom ova se pitanja dopunjuju. Vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakonom o zaštiti od požara, Zakonom o gradnji te drugim propisima utvrđuju se obveze u svezi održavanja i upravljanja zgradama. Suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), obavljanju svih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom.
Bit upravljanja s pravnog stanovišta je razlikovati upravljanje od odlučivanja suvlasnika
Suvlasnici su ovlašteni na donošenje odluka u pisanom obliku o redovnim i izvanrednim poslovima članak 85/4 ZOV. U zgradi u kojoj se suvlasnici ne mogu dogovoriti ni kako plaćati vodu - teško je doći do konsenzusa suvlasnika kojeg zahtijevaju propisi i zakonom obveznih odluka u smislu čl. 85 st.4 ZOV o poslovima upravljanja i održavanja zgrade.